Bassin Sud-Roussillon
en 2026

1.1 — Objet de la mission

Guy Hoquet Elne a souhaité disposer d'un diagnostic objectif du marché résidentiel du bassin Sud-Roussillon, à un niveau de granularité que les outils nationaux d'estimation ne peuvent pas atteindre. La présente étude répond à trois finalités opérationnelles :

• Outiller les propriétaires qui envisagent une cession en 2026 ou 2027, en leur donnant les chiffres exacts du marché de leur commune (et non les moyennes nationales).
• Éclairer les acquéreurs sur la réalité des transactions effectivement signées, par opposition aux prix affichés en vitrine.
• Servir de référence partagée aux notaires, banques, élus de Perpignan Méditerranée Métropole et opérateurs immobiliers du département, en posant un socle factuel commun.

L'étude n'est ni un argumentaire commercial, ni un instrument de promotion d'agence. C'est un état des lieux indépendant, conçu pour être contesté, vérifié et complété. Chaque chiffre cité est tracé à son identifiant data.gouv.fr et reproductible par toute personne disposant des bases publiques.

1.2 — Périmètre géographique

L'étude couvre 18 communes structurées en trois ensembles :

Ce périmètre correspond au bassin de vie effectif d'Elne, tel qu'observé par les flux résidentiels et professionnels documentés par l'INSEE. Il dépasse les limites strictes de Perpignan Méditerranée Métropole pour inclure le sud du littoral (Argelès, Collioure, Banyuls), historiquement et économiquement intégré aux pratiques résidentielles du bassin.

1.3 — Sources mobilisées

1.4 — Méthodologie de filtrage DVF

La base DVF est un fichier brut de mutations foncières. Pour produire des médianes de prix au mètre carré exploitables, un filtrage rigoureux a été appliqué selon le protocole suivant.

Étape 1 — Déduplication des mutations

Un même acte notarié peut générer plusieurs lignes dans la base DVF (un bien éclaté en plusieurs articles cadastraux génère autant de lignes que d'articles). Chaque mutation est reconstituée à partir de la combinaison date + référence document + commune + section + numéro de plan, puis agrégée en une seule transaction.

Étape 2 — Exclusion des actes mixtes

Les mutations contenant simultanément des biens hétérogènes (par exemple : une maison + un local commercial + un terrain) sont écartées. Seules sont retenues les mutations classables en deux catégories pures :

• Maison pure : un ou plusieurs locaux exclusivement de type « Maison » (les dépendances rattachées sont tolérées).
• Appartement pur : un ou plusieurs locaux exclusivement de type « Appartement » (dépendances rattachées tolérées).

Cette segmentation produit des prix au mètre carré comparables entre eux, sans contamination par des locaux commerciaux ou industriels qui obéissent à d'autres logiques de marché.

Étape 3 — Écrêtage des valeurs aberrantes

Sont exclues les transactions présentant les caractéristiques suivantes : valeur foncière inférieure à 1 000 €, surface bâtie habitable inférieure à 15 m² ou supérieure à 600 m², prix au m² hors fourchette 200 € — 12 000 € (élimination des donations déguisées, des soultes de partage et des erreurs de saisie).

Étape 4 — Calcul des médianes

Les médianes au m² sont calculées sur les transactions résiduelles, par commune et par typologie. La médiane (et non la moyenne) est retenue par défaut, car elle est moins sensible aux transactions extrêmes (biens d'exception ou liquidations à la baisse).

1.5 — Pourquoi le local change tout

Une rue d'Elne n'est pas une rue de Paris, de Lyon, de Nice ou de Cannes. Les estimateurs nationaux lissent des réalités incomparables. Pour un bien situé à Elne ou dans sa couronne, un référentiel national peut s'éloigner du marché local de plusieurs dizaines de milliers d'euros dans un sens ou dans l'autre, selon la commune voisine retenue comme comparable.

C'est précisément la raison pour laquelle Guy Hoquet Elne a fait développer, par le Cabinet Système1-Immo, deux outils calibrés exclusivement sur les données des Pyrénées-Orientales : Estime66 (estimateur DVF local) et Le Coût d'Attendre (simulateur d'opportunité taux). Ces outils sont décrits en Partie IV de l'étude.

1.6 — Grille de lecture du document

L'étude est structurée en huit parties, conçues pour être lues séquentiellement ou consultées par section selon le besoin. Le sommaire de la sidebar permet une navigation directe vers chaque chapitre et chaque commune.

• Parties II et III constituent le cœur analytique du document : Elne en profondeur (12 pages) puis les 18 communes traitées une à une selon un standard analytique homogène (prix, dynamique, stock, profil énergétique).
• Partie IV dresse la typologie des cinq profils acquéreurs identifiés sur le bassin et leur capacité d'emprunt 2026.
• Partie V couvre le cadre réglementaire et fiscal applicable (permis de louer PMM, fiscalité de la vente, loi Climat-Résilience, PLUi, risques naturels).
• Parties VI et VII traitent du marché locatif et des perspectives 2026-2028 selon trois scénarios de taux BCE.
• Partie VIII regroupe les annexes techniques : méthodologie complète, sources identifiées, glossaire, raw data exportable.

2.1 — Cycle de marché 2021-2025

Le cycle 2021-2025 décrit un mouvement en deux temps. Phase de hausse cumulée d'environ +24 % de 2021 à 2023 (taux bas + afflux post-Covid), puis correction sévère en 2024 (−15 % en un an, choc taux 4 %), suivie d'un rebond confirmé en 2025 (+14 % médian, +22 % en volume vs 2024). Le marché 2026 s'installe sur ce nouveau palier, ni au pic 2023 ni au creux 2024.

2.2 — Typologie des biens Elne

Le parc transactionnel d'Elne se compose à 77 % de maisons et à 23 % d'appartements, conformément à la structure résidentielle d'une commune péri-urbaine de 9 000 habitants. La maison médiane signée à Elne mesure 86 m² et se vend 195 000 €, soit un prix au m² médian de 2 255 €.

2.3 — Sous-secteurs d'Elne

Bien que la médiane DVF d'Elne soit homogène en apparence (2 255 €/m²), elle masque des écarts internes significatifs entre les sous-secteurs de la commune. L'analyse parcellaire des transactions 2021-2025 fait apparaître cinq sous-marchés distincts.

2.4 — Explorateur DVF par rue · 22 communes des Pyrénées-Orientales

Tapez le nom d'une rue, d'une avenue ou d'un lotissement pour obtenir instantanément le prix médian €/m² signé sur cette voie, le nombre de transactions notariées effectuées et les cinq dernières signatures connues. 4 369 rues indexées au total sur 22 communes (bassin Sud-Roussillon + pôle urbain Perpignan + couronne urbaine) dans la base DVF DGFiP avril 2026. Nouvelles communes ajoutées progressivement.

2.5 — Tableau de bord interactif du bassin

Quatre visualisations coordonnées pour explorer le marché des 18 communes. Carte choroplèthe basée sur les limites administratives officielles IGN, classement vertical des prix, trajectoires d'évolution 2021-2025 avec sélecteur, treemap des volumes. Le survol d'une commune sur n'importe quel visuel la met en relief sur tous les autres.

2.6 — Cartographie statique · prix médians (vue print)

La carte vectorielle suivante reprend l'essentiel des données du tableau de bord interactif dans un format imprimable, optimisé pour le PDF officiel téléchargeable.

2.7 — Cartographie statique · volumes de transactions

Le volume de transactions est révélateur de la liquidité du marché communal. Plus le cercle est grand, plus le marché brassent de cessions par an.

2.8 — Dynamique 2024 → 2025

L'évolution de la médiane €/m² entre 2024 (creux post-correction) et 2025 (rebond confirmé) permet de qualifier la santé relative de chaque commune. Les communes en vert ont rebondi nettement, celles en orange/rouge restent en correction.

2.9 — Positionnement territorial d'Elne

Consulter les prix du littoral pour estimer un bien à Elne reviendrait à utiliser ceux de Bordeaux pour estimer un bien à Agen : l'information est vraie, la conclusion est fausse. Elne s'aligne en 2025 quasi-exactement sur la médiane départementale (+1 % au-dessus du 66), une position singulière entre le littoral premium (+35 % à +98 %) et le pôle Perpignan (−11 %).

2.10 — Taux d'absorption du stock

En 2024-2025, Elne enregistre environ 10 ventes par mois (tous types confondus). Le stock observé compte 410 biens. Au rythme actuel, sans aucune nouvelle mise en vente, il faudrait 41 mois pour écouler l'offre existante. Chaque nouveau bien mis en vente entre donc en concurrence directe avec 409 autres. Dans un marché à forte offre, seuls les biens correctement positionnés trouvent preneur rapidement.

2.11 — Trois scénarios de positionnement

Pour illustrer la mécanique du positionnement, le tableau ci-dessous applique trois stratégies de prix à un cas-type : maison de 100 m² à Elne, en bon état, classe énergétique D, équipements standards. Les chiffres varient selon les critères individuels de chaque bien.

Le troisième scénario est le plus coûteux pour le propriétaire. Il perd deux fois : du temps (charges, taxe foncière, énergie, stress) et du prix (négociation en position de faiblesse après plusieurs mois d'exposition). Sur 12 mois de stagnation, les charges fixes d'une maison à Elne représentent 3 000 à 5 000 €.

Sur une fenêtre de douze mois, l'écart entre un positionnement DVF et un positionnement émotionnel dépasse régulièrement 25 000 € sur une maison de 100 m². Cabinet Système1-Immo · observation terrain Pyrénées-Orientales 2024-2025

2.12 — Profil énergétique du parc Elne

Le DPE n'est plus un document administratif. C'est un argument de négociation. 1 502 DPE ont été réalisés à Elne depuis juillet 2021 (source ADEME). Ces données sont publiques et consultées par les acquéreurs avant chaque visite.

2.13 — Logements vacants Elne

359 logements du parc privé sont identifiés comme vacants en 2025 à Elne (LOVAC, DGFiP), dont 193 depuis plus de deux ans. Ce stock invisible reflète un décalage entre offre et demande : des biens qui ne trouvent ni acquéreur ni locataire, le plus souvent en raison d'un positionnement tarifaire déconnecté ou d'une obsolescence énergétique.

2.14 — Synthèse Elne en 5 points

1. Position de référence : Elne s'aligne quasi-exactement sur la médiane départementale (+1 %), entre littoral premium et pôle Perpignan.
2. Marché en rebond modéré : +14 % en médiane 2025 vs 2024 après le choc taux, sur un volume en hausse de 22 %.
3. Stock long : 410 biens en vente, 41 mois d'absorption théorique, 55 % du stock en stagnation au-delà de 30 jours.
4. Marché segmenté en 5 sous-secteurs dont l'écart de prix peut atteindre 40 % à caractéristiques équivalentes.
5. DPE devient critique : 55 % du parc en isolation insuffisante, calendrier loi Climat 2025-2034 qui exclut progressivement les classes F-G de la location.

3.1 — Synthèse comparative 18 communes

Le tableau ci-dessous synthétise les indicateurs clés des 18 communes, classés par médiane €/m² maisons décroissante. Il sert de table d'accès rapide pour comparer un bien situé dans une commune à ceux des communes voisines.

3.2 — Fiches détaillées par commune

Chaque fiche commune ci-dessous présente l'évolution annuelle 2021-2025, les médianes maisons et appartements, l'écart par rapport à Elne et une analyse qualitative du marché spécifique.

4.1 — Les 5 profils acquéreurs du bassin

L'observation des transactions 2024-2025 sur les 18 communes étudiées fait apparaître cinq profils d'acquéreurs aux logiques très différentes. Le tableau ci-dessous synthétise leurs caractéristiques opérationnelles. Chaque profil est ensuite détaillé.

4.2 — Capacité d'emprunt 2026

Au taux moyen actuel de 3,2 % sur 25 ans (mai 2026), voici la capacité d'acquisition par tranche de revenus nets, avec un apport personnel hypothétique de 20 000 € et un taux d'endettement maximum de 35 % (limite HCSF).

Traduction concrète : un bien affiché à 280 000 € à Elne — quel que soit son état ou ses équipements — n'est accessible qu'aux ménages percevant plus de 3 500 € nets par mois. En dessous de ce seuil, l'acquéreur ne visite même pas. Il passe au bien suivant. Le vendeur ne reçoit pas un refus. Il reçoit du silence.

4.3 — Le coût d'attendre

Beaucoup de propriétaires-vendeurs reportent leur projet en attendant « que les taux baissent ». L'outil Le Coût d'Attendre (developpé par le Cabinet Système1-Immo, accessible sur desancreur-taux-gh.vercel.app) quantifie ce que cette attente coûte réellement : loyers payés à fonds perdus, capacité d'emprunt évaporée si la baisse n'arrive pas, seuil de rentabilité exprimé en mois.

Cas chiffré

Un vendeur qui loue 800 €/mois en attendant un taux à 2,8 % au lieu de 3,2 %, pour financer un bien à 280 000 € sur 25 ans :

• Économiserait 30 €/mois de mensualité si la baisse arrivait, soit 9 000 € sur la durée du prêt.
• Aurait perdu 9 600 € de loyers payés à fonds perdus sur 12 mois d'attente.
• Seuil de rentabilité dépassé avant même que la baisse n'intervienne.
• La BCE a gelé ses taux directeurs au printemps 2026. Aucune baisse significative n'est attendue avant l'automne 2026 au plus tôt.

L'outil ne donne pas un avis. Il donne un chiffre. Le propriétaire visualise, en euros et en mois, le coût exact de sa décision d'attendre. L'émotion cède la place au calcul. Cabinet Système1-Immo · spécification outil Le Coût d'Attendre

4.4 — Estime66 : l'estimateur DVF local

L'outil Estime66 (estime66.vercel.app) propose une estimation immobilière en deux temps, fondée exclusivement sur les transactions DVF des 32 communes du bassin d'Elne.

Étape 1 — Lecture rapide

Cinq informations renseignées en moins de deux minutes : commune, type, surface, classe DPE, état général. L'outil croise ces paramètres avec la médiane DVF de la commune et ajuste selon la classe énergétique (+5 % pour un A, −15 % pour un G) et l'état du bien (+3 % rénové, −12 % travaux, −50 % à rénover entièrement). Restitution : fourchette de référence (scénario bas + scénario haut) immédiate.

Étape 2 — Lecture personnalisée

Pour aller au-delà du référentiel statistique, l'utilisateur complète le profil du bien avec trois critères qualitatifs à fort impact : vue exceptionnelle (mer, montagne, dégagée), exposition principale, équipements premium (piscine, garage). Chaque critère ajuste la fourchette dans une logique transparente, plafonnée à ±9 % de la base DVF.

Restitution & différenciation

Le résultat n'est jamais un chiffre unique. C'est une fourchette de marché, complétée d'une analyse stratégique personnalisée envoyée par email : trois leviers de valorisation propres au bien, comparables récents dans la commune, calendrier de mise sur le marché optimal. Marie-Christine Mouaouia ou un membre du Cabinet rappelle sous 48 heures pour échanger sur le projet, sans engagement.

Les données ne proviennent pas d'un modèle entraîné sur des millions de transactions françaises. Elles proviennent des dix derniers semestres de ventes effectives dans la commune et ses voisines, modulées par les critères individuels renseignés. La méthode est documentée. Le résultat est explicable, ligne par ligne.

4.5 — Acquéreurs actifs sur votre secteur

Le Cabinet Guy Hoquet Elne maintient un fichier vivant de 2 344 acquéreurs en recherche active sur Elne et son bassin (23 communes des Pyrénées-Orientales). Chaque profil est qualifié : budget validé par un courtier ou apport confirmé, délai d'acquisition précis, critères précis (surface, pièces, DPE, équipements). Votre acquéreur est probablement déjà dans cette base — vous ne le savez simplement pas encore. Pour des raisons de protection des données personnelles, leurs coordonnées ne sont pas accessibles publiquement.

5.1 — Permis de louer Perpignan Méditerranée Métropole

Depuis le 2 juin 2021, l'agglomération Perpignan Méditerranée Métropole a mis en place un permis de louer sur 18 communes membres, dont Elne et plusieurs communes du bassin étudié. Toute mise en location d'un logement situé dans le périmètre est soumise à autorisation préalable de la métropole.

Démarche concrète

Pour une mise en location sur une commune soumise au permis de louer, le bailleur doit déposer en mairie un dossier comprenant : formulaire CERFA dédié, copie du DPE en cours de validité, attestation d'assurance, plan du logement avec surface habitable, attestations de conformité gaz et électricité si installation de plus de 15 ans, état des risques. Le délai d'instruction est d'un mois. L'autorisation est valable 2 ans.

5.2 — Fiscalité de la vente immobilière

Droits de mutation à titre onéreux (DMTO)

Les frais dits « de notaire » se composent en réalité majoritairement des DMTO, perçus par le département (5,80 % depuis le 1er janvier 2024 dans les Pyrénées-Orientales, plafond légal national) et la commune (1,20 %). À ces 7,00 % s'ajoutent les émoluments du notaire (environ 1 %) et les débours, soit un total avoisinant 7,5 à 8,5 % du prix d'acquisition pour l'ancien.

Exemple chiffré sur une maison à 230 000 € à Elne : environ 18 000 € de frais de notaire totaux, dont 13 340 € de DMTO purs reversés au département des Pyrénées-Orientales et à la commune.

Plus-values immobilières

La résidence principale est totalement exonérée de plus-value immobilière, sans condition de durée. Pour une résidence secondaire ou un investissement locatif, la plus-value est imposée à 19 % (impôt sur le revenu) + 17,2 % (prélèvements sociaux) = 36,2 % du gain net, avec un système d'abattement progressif selon la durée de détention.

5.3 — Loi Climat-Résilience & DPE

La loi Climat-Résilience du 22 août 2021 impose un calendrier strict d'exclusion progressive des « passoires thermiques » du marché locatif. Ce calendrier touche directement le bassin Sud-Roussillon, où plus de 55 % du parc présente une isolation insuffisante.

Aides financières mobilisables

• MaPrimeRénov' : aide forfaitaire selon revenus + nature des travaux. Pour une rénovation globale d'une passoire thermique en Pyrénées-Orientales, le total cumulé (MaPrimeRénov' + Certificats d'économies d'énergie) peut atteindre 35 000 à 50 000 € selon le profil.
• Eco-PTZ : prêt à taux zéro jusqu'à 50 000 € sur 20 ans pour financer la rénovation énergétique.
• TVA réduite à 5,5 % sur les travaux d'amélioration énergétique.
• Exonération de taxe foncière partielle votée par certaines communes pour les biens rénovés (à vérifier en mairie commune par commune).

5.4 — PLUi Perpignan Méditerranée Métropole

Le Plan Local d'Urbanisme intercommunal (PLUi) de PMM, approuvé en 2020 et révisé en 2024, encadre les zones constructibles, les hauteurs, l'aspect des constructions et les densités sur les 36 communes membres de la métropole (dont 10 communes du périmètre étudié).

Pour les communes hors PMM (Saint-Cyprien, Argelès, Côte Vermeille, etc.), c'est le PLU communal ou le PLUi des intercommunalités concernées (Sud-Roussillon, Albères-Côte Vermeille) qui s'applique. Avant toute acquisition de terrain ou de bien à rénover lourdement, il est indispensable de consulter le règlement applicable en mairie.

Points d'attention pour les acquéreurs

• Zonage constructible vs zone agricole / naturelle protégée (extension impossible).
• COS / emprise au sol maximale (limite la possibilité de surélévation ou d'extension).
• Servitudes (passage, vue, mitoyenneté).
• Distance aux limites de propriété (5 m en zone UB, 3 m en zone UA d'Elne).
• Aspect des constructions (matériaux, couleurs, toitures imposées dans certains secteurs protégés).

5.5 — Risques naturels du bassin

Le bassin Sud-Roussillon est exposé à trois familles de risques naturels qui impactent directement la valeur des biens et les conditions d'assurance.

PPRI Tech

Le Plan de Prévention du Risque Inondation (PPRI) de la basse vallée du Tech couvre une partie d'Elne, Latour-Bas-Elne et Alénya. Les zones rouges sont inconstructibles. Les zones bleues imposent des contraintes (surélévation des planchers, matériaux résistants). Tout bien situé en zone PPRI subit une décote moyenne de 5 à 12 % par rapport à un équivalent hors zone.

Érosion littorale

Les communes littorales (Le Barcarès, Canet, Saint-Cyprien, Argelès, Collioure, Banyuls) sont concernées par la loi Climat-Résilience qui impose depuis 2024 une cartographie obligatoire des biens exposés au recul du trait de côte à horizon 30 et 100 ans. Les biens situés dans la bande des 30 ans peuvent devenir inassurables à partir de 2030.

Retrait-gonflement des argiles (RGA)

L'arrière-pays (Sorède, Palau, Ortaffa, Bages) présente un risque modéré à fort de retrait-gonflement des argiles. Depuis 2020, toute construction neuve dans les zones identifiées doit intégrer une étude géotechnique obligatoire (G1 puis G2) en amont du permis de construire. Coût additionnel : 1 500 à 4 000 €.

6.1 — Loyers médians observés

Les loyers médians ci-dessous proviennent du croisement entre les annonces locatives observées sur les portails majeurs (mai 2026), les baux signés via le mandat de gestion du Cabinet Guy Hoquet Elne et les fourchettes publiées par l'observatoire des loyers OPPALA pour la zone Roussillon.

6.2 — Rentabilité brute par segment

La rentabilité brute se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d'acquisition. Elle ne tient compte ni des charges de copropriété, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion, ni de la vacance locative — ces postes peuvent représenter 25 à 35 % du loyer brut.

6.3 — Logements vacants LOVAC

Le fichier LOVAC (DGFiP) recense les logements du parc privé déclarés vacants depuis au moins un an. C'est un indicateur structurel de la santé du marché locatif local : un taux de vacance élevé révèle un décalage entre offre et demande, le plus souvent dû à un positionnement tarifaire excessif ou à une obsolescence technique du bien.

7.1 — Trois scénarios de taux BCE

Au printemps 2026, la BCE a gelé son taux directeur après 18 mois de hausses suivies de stabilisation. Les conditions de crédit immobilier (taux fixe 25 ans) se situent autour de 3,2 % en France, marges bancaires comprises. Trois scénarios sont retenus pour 2026-2028.

Quel que soit le scénario retenu, l'impact sur la capacité d'emprunt des ménages reste mesuré. Une baisse du taux crédit de 3,2 % à 2,9 % (scénario central) représente un gain de capacité d'emprunt d'environ 4 % sur 25 ans à mensualité constante. Une baisse à 2,4 % (scénario bas) représente un gain d'environ 10 %. Ces gains restent inférieurs à l'écart prix demandé / prix signé observé aujourd'hui (15 à 25 %).

7.2 — Démographie INSEE projetée

Selon les projections démographiques INSEE (modèle Omphale 2050), le bassin Sud-Roussillon poursuit sa croissance démographique modérée, principalement portée par le solde migratoire positif (arrivées de néo-ruraux et de retraités du Nord et de Belgique) plutôt que par le solde naturel.

7.3 — Conclusion stratégique

L'étude croise cinq années de données transactionnelles sur 18 communes, une analyse fine des sous-secteurs et des profils acquéreurs, le cadre réglementaire en mutation et trois scénarios macroéconomiques. Quatre constats stratégiques émergent.

Constat 1 — Le marché 2026 est entré dans la donnée

Les acquéreurs arrivent en visite avec le DPE consulté, les prix DVF de la rue mémorisés et l'historique d'annonce reconstitué. Travailler avec les mêmes données qu'eux n'est plus une posture, c'est une condition de crédibilité.

Constat 2 — Le bassin Sud-Roussillon est un système de vases communicants

Les écarts de prix entre communes (1 à 2 sur les médianes maisons) créent des effets de cascade. Un acquéreur exclu du littoral premium (3 500-4 500 €/m²) bascule sur la couronne proche d'Elne (2 300-3 000 €/m²) ou sur Elne intra-muros (2 200 €/m²). Cette mécanique de report soutient structurellement les prix de la couronne.

Constat 3 — La loi Climat va trier le parc en 2 ans

Les échéances 2025 (G), 2028 (F) et 2034 (E) vont mécaniquement segmenter le marché en deux : les biens conformes (DPE A à D) qui conserveront leur valeur, et les biens non conformes (E à G) qui devront soit être rénovés (35 à 80 k€), soit être cédés à un acquéreur intégrant le coût travaux. Cette segmentation va s'accélérer dès 2027.

Constat 4 — Le coût d'attendre est supérieur au gain attendu

Dans tous les scénarios de taux BCE, l'ajustement de prix demandé aux vendeurs surévalués (15 à 25 %) reste supérieur au gain de capacité d'emprunt des acquéreurs futurs (4 à 10 %). Le calendrier optimal de mise en vente n'est pas plus tard. C'est maintenant, au prix juste.

Le prix juste n'est pas le prix le plus bas. C'est le prix que le marché valide. Cabinet Système1-Immo · principe directeur de l'étude

8.1 — Méthodologie de filtrage DVF (version longue)

Source primaire

Dataset DVF (Demandes de valeurs foncières) publié par la Direction Générale des Finances Publiques sur data.gouv.fr. Identifiant : 5c4ae55a634f4117716d5656. Publication semestrielle (avril et octobre). Les données mobilisées dans la présente étude proviennent de la publication du 5 avril 2026, qui couvre les ventes signées entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2025.

Schéma de données

Chaque fichier annuel DVF est un fichier texte délimité par le caractère |, contenant 43 colonnes. Les colonnes mobilisées dans la présente étude sont :

• Colonne 9 (Date mutation), 10 (Nature mutation : filtre = « Vente »), 11 (Valeur foncière).
• Colonne 19 (Code département : filtre = « 66 »), 20 (Code commune : filtre = liste des 18 codes INSEE).
• Colonne 22 (Section cadastrale), 23 (Numéro de plan) — utilisés pour la déduplication des mutations.
• Colonne 37 (Type local : « Maison », « Appartement », « Dépendance » ou « Local industriel/commercial »).
• Colonne 39 (Surface réelle bâtie), 43 (Surface terrain).

Procédure de filtrage exhaustive

1. Filtrage géographique : conservation des lignes dont le couple (Code département + Code commune) correspond à l'un des 18 codes INSEE étudiés.
2. Filtrage nature mutation : conservation uniquement des transactions de type « Vente » (exclusion des expropriations, échanges, adjudications, etc.).
3. Déduplication mutations : groupage par clé composite Date + Référence document + Code commune + Section + Numéro de plan. Chaque mutation peut générer plusieurs lignes (une par lot/article), agrégées en une seule transaction.
4. Classification pure : pour chaque mutation, observation des types de locaux concernés. Catégorisation en deux groupes purs :
   • Maison pure : ensemble des locaux exclusivement de type « Maison » (les « Dépendance » rattachées sont tolérées).
   • Appartement pur : ensemble des locaux exclusivement de type « Appartement » (les « Dépendance » rattachées sont tolérées).
   Les mutations mixtes (contenant simultanément Maisons + Appartements ou intégrant des locaux commerciaux/industriels) sont exclues.
5. Calcul surface bâtie : somme des surfaces réelles bâties habitables des locaux retenus dans la mutation.
6. Calcul prix au m² : valeur foncière de la mutation divisée par la surface bâtie habitable.
7. Écrêtage valeurs aberrantes : exclusion des mutations dont la valeur foncière est inférieure à 1 000 €, dont la surface bâtie habitable est inférieure à 15 m² ou supérieure à 600 m², ou dont le prix au m² est hors de la fourchette 200 € — 12 000 € (élimination des donations déguisées, soultes de partage, erreurs de saisie, biens hors normes).
8. Agrégation : calcul de la médiane, de la moyenne, du compte et de l'étendue interquartile, par commune, par typologie et par année.

Le script Python d'extraction utilisé pour la présente étude est disponible sur demande au Cabinet (libre réutilisation pour usage analytique non commercial).

8.2 — Identifiants des sources mobilisées

8.3 — Glossaire

BCE

Banque Centrale Européenne. Fixe les taux directeurs qui influencent les conditions de crédit immobilier en zone euro.

DMTO

Droits de mutation à titre onéreux. Taxe perçue par le département (5,80 % depuis 2024 dans les PO) et la commune (1,20 %) à chaque vente immobilière. Composante principale des « frais de notaire ».

DPE

Diagnostic de performance énergétique. Mesure la consommation énergétique d'un logement, classée de A (performant) à G (passoire thermique). Obligatoire à la vente et à la location.

DVF

Demandes de valeurs foncières. Base publique des mutations immobilières publiée semestriellement par la DGFiP. Disponible en open data depuis 2019.

Écart interquartile

Différence entre le troisième quartile (75 % des valeurs sont en dessous) et le premier quartile (25 % sont en dessous). Mesure la dispersion des prix.

HCSF

Haut Conseil de Stabilité Financière. Fixe les règles d'octroi de crédit (taux d'endettement maximum 35 %, durée maximum 25 ans). 20 % de dérogations autorisées par établissement.

LMNP

Loueur Meublé Non Professionnel. Régime fiscal applicable à la location meublée en deçà de certains seuils, permettant l'amortissement comptable du bien.

LOVAC

Logements Vacants. Fichier DGFiP recensant les logements du parc privé déclarés vacants depuis au moins un an.

Médiane vs moyenne

La médiane est la valeur qui partage la série en deux (50 % au-dessus, 50 % en dessous). Elle est moins sensible aux valeurs extrêmes que la moyenne. Sur un marché à faible volume, c'est l'indicateur le plus robuste.

Mutation pure

Transaction immobilière dont les locaux concernés appartiennent à une seule typologie (Maison ou Appartement), excluant les ventes mixtes (Maison + commerce, par exemple).

PLUi

Plan Local d'Urbanisme intercommunal. Document de planification urbaine qui réglemente le droit du sol à l'échelle d'une intercommunalité (zones constructibles, hauteurs, densités, aspects).

PMM

Perpignan Méditerranée Métropole. Communauté urbaine de 36 communes (dont Elne et Latour-Bas-Elne) ayant compétence sur l'urbanisme et le permis de louer.

PPRI

Plan de Prévention du Risque Inondation. Document opposable qui classe le territoire en zones rouges (inconstructibles) et bleues (constructibles sous conditions).

RGA

Retrait-Gonflement des Argiles. Phénomène géotechnique affectant certaines constructions sur sols argileux (fissures). Étude obligatoire en zone identifiée depuis 2020.

Stock vendable

Ensemble des biens proposés à la vente à un instant T sur un périmètre donné. Mesuré ici par l'observation des annonces actives sur les portails majeurs (Castorus, SeLoger, LeBonCoin, Notaires, etc.).

Taux d'absorption

Délai théorique nécessaire pour écouler le stock vendable au rythme moyen des transactions observées. Calcul : stock divisé par rythme mensuel.

8.4 — Mentions légales et conditions d'utilisation

Éditeur de l'étude. Cabinet Guy Hoquet Elne — Manlen Immobilier. Premier Cabinet d'affaires et de stratégie immobilière à Elne. Certifié IOBSP et IAS. Expert en sciences des données et du parcours du consommateur immobilier. 1 Boulevard Jacques Albert, 66200 Elne. Directrice d'agence : Marie-Christine Mouaouia. Téléphone : 04 11 30 01 47. Email : elne@guyhoquet.com.

Réalisation, méthodologie et direction stratégique. Cabinet de Conseil Système1-Immo, dirigé par Nordine Mouaouia. Spécialiste du parcours du consommateur immobilier. systeme1-immo-lab.com.

Périmètre temporel des données. Sauf mention contraire, les données analysées couvrent la période du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2025. Les indicateurs « stock » et « annonces » sont datés de mai 2026.

Licence et conditions de réutilisation. L'étude est mise à disposition sous licence Creative Commons CC-BY-SA 4.0 (paternité + partage à l'identique). La réutilisation des chiffres, tableaux et analyses est autorisée pour tout usage non commercial, sous réserve de citation de la source (« Étude de marché Bassin Sud-Roussillon · Mai 2026 · Guy Hoquet Elne / Cabinet Système1-Immo »). Pour tout usage commercial, contacter directement le Cabinet.

Limites de responsabilité. Les chiffres présentés résultent de l'agrégation de bases publiques croisées avec des observations terrain. Bien que la méthodologie soit rigoureuse et reproductible, ces chiffres ne constituent ni une estimation individuelle de bien, ni un conseil en investissement. Toute décision patrimoniale doit s'appuyer sur une analyse personnalisée par un professionnel qualifié.

RGPD et données personnelles. Aucune donnée personnelle nominative n'a été utilisée dans la production de l'étude. Les bases DVF, DPE, LOVAC sont des bases publiques anonymisées par leurs éditeurs respectifs (DGFiP, ADEME). Les données de transaction sont rattachées à des sections cadastrales et non à des personnes identifiées.

Mise à jour. La présente édition (Mai 2026) sera mise à jour en novembre 2026 après publication de la prochaine vague DVF DGFiP (couvrant le premier semestre 2026), puis en mai 2027 (cycle annuel).

8.5 — Pour aller plus loin

• Estime66 — Estimateur DVF local 32 communes Pyrénées-Orientales (gratuit, sans engagement).
• Le Coût d'Attendre — Simulateur d'opportunité de mise en vente face à l'attente d'une baisse des taux.
• elne.guy-hoquet.com — Site officiel du Cabinet Guy Hoquet Elne (mandats, annonces, étude continue du marché).
• app.dvf.etalab.gouv.fr — Visualiseur officiel DVF parcelle par parcelle.
• observatoire-dpe-audit.ademe.fr — Observatoire ADEME des DPE publics.
• georisques.gouv.fr — État des risques naturels par parcelle.